Estimulado por Copa e Olimpíadas o mercado imobiliário brasileiro vive alta estimulada por Copa e Olimpíadas

 

 A proximidade da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016 deve manter em alta o mercado imobiliário do Brasil, que vive uma alta dos preços de venda e aluguel de seus imóveis.

A escalada de preços afetou as grandes cidades de todo o país, mas, principalmente, o Rio de Janeiro, que sediará os Jogos Olímpicos, e onde o preço dos imóveis à venda dobrou em alguns bairros, enquanto os aluguéis subiram em até 159% em 2010, segundo dados da associação de imobiliárias Secovi.

“Os preços dos apartamentos vão continuar subindo no Rio, embora não na mesma proporção do último ano”, disse à Agência Efe a vice-presidente financeira da Secovi Rio, Maria Teresa Mendonça.

O que esperar do mercado imobiliário em 2011?



Já estamos rumo à primeira quinzena do mês de junho e o mercado imobiliário iniciou o ano a todo o vapor. E junto com o aquecimento, também várias dúvidas surgem entre os profissionais. Muitos corretores podem se perguntar no início deste ano: O que esperar do mercado imobiliário em 2011?

O corretor de imóveis e usuário do Redimob, Marcello Costa, do Rio de Janeiro, acredita que o mercado imobiliário irá se estabilizar no que diz respeito aos valores dos imóveis. “A demanda continuará a ser crescente, porém acredito que a boa mercadoria fique cada vez mais difícil de ser encontrada. Este será um dos grandes desafios também”, ressalta Costa

Costa também acredita que a procura será maior que a oferta. “É nesta hora que o bom profissional terá destaque no desenvolvimento do seu trabalho. Será necessário cada vez mais ser um consultor imobiliário, tratando o cliente como seu principal patrimônio,” comenta.

BOLHA NO MERCADO BRASILEIRO?

 

Há quase uma década o mundo teme o estouro da bolha imobiliária que atingiu algumas das principais cidades do globo. Ao longo dos anos 90, o preço de residências e escritórios cresceu exponencialmente em capitais como Tóquio, Nova York e Madri, Na vetusta Londres, a proliferação de novas lojas, restaurantes e conjuntos de escritórios vem desalojando centenas de tradicionais pubs, que se rendem ao aumento do preço dos imóveis. Nos Estados Unidos, os mais pessimistas esperavam que a especulação imobiliária se transformasse numa segunda, e talvez mais arrasadora, bolha da internet. A euforia imobiliária que contaminou grandes metrópoles ao redor do mundo, e que só recentemente começou a se reverter, parecia estar a anos-luz de distância do Brasil -- até agora. Depois de duas décadas, o setor saiu de seu estado moribundo no ano passado ao bater novo recorde no volume de financiamentos com recursos da caderneta de poupança, 9,5 bilhões de reais. Isso fez com que o número de imóveis financiados ultrapassasse a barreira de 100 000 unidades, algo que não acontecia desde 1988. Entusiasmadas, construtoras e incorporadoras acompanharam esse movimento e aumentaram o número de lançamentos em 30% nos últimos dois anos. Ante tal fase inédita de otimismo, alguns analistas começam a se perguntar se há risco, afinal, de que uma bolha também esteja se formando por aqui.
A boa notícia é que, apesar de todo o barulho, o mercado imobiliário brasileiro ainda está na ante-sala de um boom -- e muito distante do que se viu em países como os Estados Unidos. O momento atual é fantástico em relação ao histórico brasileiro, mas incipiente em comparação com países como o México, onde o número de unidades financiadas anualmente é quase cinco vezes maior. É exatamente a perspectiva de replicar por aqui o volume de negócios de outras nações emergentes que está por trás de um inédito movimento das empresas imobiliárias em direção à bolsa. Desde setembro de 2005, 12 construtoras lançaram ações na Bolsa de Valores de São Paulo e, no total, receberam 5,2 bilhões de investidores estrangeiros. Com um olho no presente e outro no futuro, companhias voltadas para o setor de construção, como a fabricante de telhas e caixas-d'água Eternit, estão investindo para aumentar a capacidade instalada.
Pelo menos parte das condições para que o mercado tenha grande crescimento continuado já está dada. Nos últimos anos houve vários avanços nas leis, que passaram a ser mais rígidas com os maus pagadores. A experiência internacional também reforça os prognósticos positivos. Países com economia estável e taxas de juro em queda viveram períodos de grande expansão do mercado imobiliário. "Por enquanto ainda não estamos num boom, mas a expectativa é que o Brasil viva a mesma experiência por que passaram países como Espanha e México", diz o economista Gustavo Loyola, sócio da consultoria Tendências e ex-presidente do Banco Central.
A expansão recente ainda está voltada para as classes média e alta, que absorvem a maior parte do crédito disponível. "Os grandes bancos já identificaram o mercado como um negócio promissor e estão colocando mais recursos em empréstimos, não apenas cumprindo a exigência de transferir o dinheiro da caderneta de poupança", diz o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Décio Tenerello. Para chegar ao estágio já conquistado por Espanha e México, o mercado brasileiro terá de atender à classe baixa. "É nesse segmento que se concentra o déficit habitacional brasileiro, a grande demanda reprimida", diz Ricardo Behar, diretor executivo especialista em imóveis do Morgan Stanley.
Nos Estados Unidos, o setor imobiliário tem sido o dínamo da economia. Desde o começo da década, o valor de todas as residências americanas juntas aumentou mais de 9 trilhões de dólares, totalizando 22 trilhões. Incentivados por competitivas taxas de juro anuais -- na média, sempre abaixo de 7% --, os americanos impulsionaram o mercado imobiliário. Esse fenômeno empurra a economia para a frente de duas formas. Dá impulso à construção civil e incentiva o consumo. Milhões de proprietários de imóveis usam suas casas e seus apartamentos como garantia para novos empréstimos e gastam o dinheiro no consumo. Para outros, a simples sensação de que seus bens estão mais valorizados é o suficiente para sair gastando. O problema é quando os preços atingem patamares insustentáveis e o boom vira bolha. Nos casos em que o inevitável ajuste acontece com uma queda radical no preço dos imóveis, o resultado é quebradeira e recessão. Por lá, os economistas não se cansam de alertar para os efeitos nefastos que a bolha imobiliária pode trazer ao país. Por aqui, a questão é quase oposta -- o que se viu até agora é apenas o prenúncio da verdadeira arrancada no mercado de imóveis?
O mercado está mais forte...

O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

A venda casada de financiamento e seguro habitacionais Há décadas, os agentes financeiros integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e, mais recentemente, do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com destaque para a Caixa Econômica Federal, impedem que os tomadores de empréstimos para aquisição da casa própria escolham a seguradora que mais lhes convêm com vistas à contratação dos seguros obrigatórios para esse tipo de operação. 

Na há caso conhecido, dentre os milhões de financiamentos habitacionais concedidos ao longo dos últimos quarenta anos, de algum mutuário ter tido a opção de eleger companhia de seguros não integrante do grupo econômico do agente financeiro. Inclusive porque, como sabemos todos, as cláusulas inseridas nos contratos de adesão apresentados aos candidatos aos empréstimos, na prática são inalteráveis.

É também do conhecimento geral que, tanto o seguro de morte e invalidez permanente (MIP) quanto o de danos físicos no imóvel (DFI), contratados com seguradoras do mesmo grupo econômico dos agentes financeiros, têm em regra os preços mais caros do mercado. Pode-se afirmar que essa é, com certeza, a maior “caixa preta” do setor habitacional, até hoje não aberta devidamente pelo Poder Judiciário.

Não fosse por outro motivo, o custo do seguro já seria elemento suficiente para a abertura de debate judicial acerca da questão, na medida em que, no momento da celebração do mútuo habitacional, é imposta ao mutuário uma apólice que ele simplesmente não pode discutir, sob pena de cancelamento do financiamento. Qualquer pessoa que já tenha firmado um empréstimo dessa natureza sabe bem disso. 

Contudo, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, no ano de 1990, as razões para a análise do problema aumentaram, eis que a nova lei proibiu a velha e conhecida “venda casada” – e a contratação conjunta de financiamento e seguro habitacionais muito provavelmente seja o exemplo mais típico dessa prática tornada ilegal. 

Infelizmente, foi só a partir de 2008 que o Superior Tribunal de Justiça começou a dar um basta – ainda que tímido - nessa situação, no mínimo esdrúxula, admitindo que “tornou-se habitual que, na celebração do contrato de financiamento habitacional, as instituições financeiras imponham ao mutuário um seguro administrado por elas próprias ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico.” (REsp. 804.202).

No mesmo recurso supracitado, envolvendo a CEF, foi dito que “tal procedimento caracteriza a denominada “venda casada", expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha.” 

Como se lê nos parágrafos acima, retirados de decisão prolatada pelo STJ, conquanto a Justiça haja começado a se definir pela efetiva existência de “vendas casadas” no âmbito do SFH/SFI, ainda não se adentrou no estudo dos valores dos prêmios de seguros já cobrados de milhões de mutuários, aos quais foram (e continuam sendo) impingidos valores estratosféricos, calculados de modo cristalinamente indevidos

ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO

 

Se você quer comprar um imóvel - residencial ou comercial -, mas não sabe onde está a oferta, não deixe de ler esta reportagem. Aqui, mostramos onde há mais oferta para venda e com que preços. De quebra, ainda há dados sobre valorização, para subsidiar a decisão de quem quer um imóvel como investimento.

Então, vamos lá: Vila Velha e Serra são os municípios que oferecem a maior quantidade de unidades em construção na Grande Vitória, com 34% cada. Em seguida vem Vitória, com 29% de participação, e Cariacica, com 3%.

No total, são 26.614 unidades em construção na Grande Vitória, segundo dados do 17º Censo Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado (Sinduscon-ES).

A procura maior dos compradores é por apartamento de dois quartos. Das 12.049 unidades desse tipo em construção na Grande Vitória, 9.883 já estão vendidas; 2.166 ainda estão disponíveis para venda.

No caso dos apartamentos de três quartos, das 9.594 em construção, 7.377 foram vendidas - 2.217 estão à venda. Em relação às unidades de quatro quartos, só 678 estão disponíveis.

E no caso dos empreendimentos comerciais localizados na Grande Vitória, das 1.082 unidades em construção, 823 foram vendidas: só 259 ainda podem ser adquiridas.

Preços
Em Vitória, os metros quadrados mais caros estão na Enseada do Suá e na Praia do Canto. Os preços por metro quadrado para as unidades de dois quartos são de R$ 4.922 e R$ 4.655, respectivamente. As unidades de quatro quartos são ainda mais caras: o metro quadrado sai por R$ 5.631 na Enseada do Suá e R$ 5.238 na Praia do Canto.

Já o metro quadrado mais barato da Capital está em Jardim Camburi. O preço por metro quadrado das unidades de dois quartos - as mais procuradas - é R$ 3.449.

A região da Praia do Canto, em Vitória, é a que tem venda mais rápida na Capital, com 76% das unidades em construção vendidas no prazo de seis meses - o que corresponde a 1.186 unidades.

Já em Vila Velha, o bairro de Itaparica tem 85% dos imóveis em construção vendidos (2.815 unidades). Na Serra, a região de Laranjeiras detém a venda mais rápida, com 85% das unidades em construção vendidas (4.240).

Mercado Capixaba de Imóveis

O  Programa "Minha Casa, Minha Vida", do governo federal, o mercado imobiliário capixaba voltou suas atenções para unidades econômicas, com valor até R$ 100 mil. E estão na Serra a maioria dessas construções.

De acordo com a última pesquisa divulgada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), 32% das unidades em construção na Grande Vitória estão no município, sendo que em grande parte para atender a essa demanda.

Mas o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Juarez Gustavo Pascoal Soares, garante que o mercado capixaba é bem distribuído.

"O setor oferece muitas alternativas ao comprador, com a relação custo-benefício qualquer que seja. As construções são feitas dependendo da resposta que o mercado dá. Hoje, a prioridade é a classe C, mas temos lançamentos em todos os segmentos", disse.

Para quem quer imóveis de luxo, a rota inclui Mata da Praia, Enseada do Suá e Praia do Canto, em Vitória; e orla de Vila Velha, onde o preço do metro quadrado pode ultrapassar os R$ 5 mil.

Mas como classificar um imóvel? O presidente da Ademi-ES explicou que não há uma regra 100% eficaz, mas há um censo-comum. "Em geral, a divisão se dá em econômico, até R$ 200 mil - o "Minha Casa, Minha Vida" atende construções de até R$ 100 mil -; médio, de R$ 200 mil a R$ 600 mil; e alto padrão, a partir de R$ 600 mil", explicou.